原标题:财报前瞻 | 恒隆的收成期真的来了吗? 来源:富途资讯

文/时与

7月30日,恒隆地产和恒隆集团将发布2019年半年报。

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截至2019年7月26日,恒隆地产最新收盘价为18.96港元,市值852.77亿港元,2019年至今涨幅32.22%。

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截至2019年7月26日,恒隆集团最新收盘价20.75港元,市值285.54亿港元,2019年至今涨幅7.35%。

上份财报,恒隆董事长陈启宗放下豪言,称恒隆的收成期正在到来。那么,恒隆的收成期真的来了吗?关于这份财报,大家需要关注的重要因素有哪些?(注:由于恒隆集团的主要资产为恒隆地产,本文仅分析恒隆地产业务。)

回答这个问题之前,大家先来看看董事长陈启宗对于恒隆未来几年的业绩预期:「恒隆的收成期正在到来,2019年租赁收入应该多少会有增长,但预计重大突破于2020年出现。」而关于收入取得重大突破的来源,陈启宗总结了四大范畴:资产优化计划完成、新建物业、租户优化,以及正常租金调升。这些都是需要长期去做,量变引发质变的过程。

因此,对于恒隆而言,2019年仍旧是积累量变的过程,关注的核心在于上述四大范畴的进展与变化,下面大家详细来看:

一、内地业务:关注项目更新及落成进度1、存量更新:项目与租户优化

一直以来,恒隆在内地走的都是高端商业地产路线,其中最为成功的则是上海恒隆广场业务。如今,恒隆仍旧致力于打造当地最顶级的豪侈商业物业,除了已有的成功项目,也在推进其他项目的建筑以及租户优化。

预计到2019年底,上海港汇恒隆广场的商场更新将完成。从历史经验来看,更新完成的恒隆广场将带来收入的较高增长。比如上海恒隆广场完成翻新后,租金收入在2017年增长超20%,2018年继续上升12%;而港汇恒隆一期优化完成后,2018年9月重新开张的部分也取得类似程度的租金增长。

与此同时,恒隆还在推动旗下物业的租户优化。以上海港汇恒隆广场为例,其过去是定位次高端的商业物业,这次结合装修完成的契机以及多年品牌的积淀,正在逐步向高端商业物业转型,更多高端豪侈品牌的入驻将给恒隆带来新的收入增长。类似于此,在推动顶级品牌入住的项目还有位于无锡、大连和济南的恒隆广场。

2、增量提升:多个新物业项目即将落成

不过,对于恒隆而言,更大的收成增量在于多个新项目的即将完工,这些新项目将在全新的市场区域贡献大量的可出租面积。2019年三季度,云南昆明的恒隆广场将正式投入运营;2020年,武汉恒隆广场的购物商场和办公楼也即将迎来开幕。与此同时,2018年最新开展的杭州项目也在按计划推进中,计划建造一座购物商场、五座中至高层办公楼和一家酒店。

二、香港业务:剥离非核心资产,寻找新机会

置身房地产行业,一个绕不开的话题是周期。某种意义上,恒隆是尝试理解周期、顺应周期的企业。董事长陈启宗曾经说过:「大家理解周期,不能逆周期而行;周期的力量远远大于任何单个企业。」也因此,恒隆尝试判断资产过热的拐点,适时售出成熟物业;也尝试捕捉房地产萎缩的信号,提前充裕现金流。

在2019年上半年,恒隆再度计划出售香港地区非住宅物业,这是适时退出、回笼资金的信号,预测所得资金可以支撑未来几年的资本开支。具体来看,本次计划出售的是位于佐敦、长沙湾等区域的四项非住宅物业,估值共约90亿港元,另外,还包括旺角地区一个多层停车场。根据不完全统计,截至6月底,恒隆已完成长沙湾永康街9号全幢工贸物业、长沙湾荔枝角道822号工厦全幢等物业的销售,取得销售款约46亿元。

不过,恒隆同时也在积极寻找新的机会。2019年4月2日,恒隆地产与恒隆集团合资开发香港电器道低苦艾,计划发展楼面面积10万平方米以上的商业物业及办公楼,估算总投入为25.6亿港元。此外,根据最新消息,经过两年多的优化工程后,山顶广场将于2019年8月起陆续开业,四季度后正式开始营业,预期将带来新的收入增长。

三、小结:上半年业绩增长预计平缓

来源:Bloomberg

根据彭博的统计,目前市场对于恒隆地产上半年的营收一致预期为47.99亿港元,同比减少6.8%。最新的券商评级来看,16家券商中有11家给出买进评级,3家持有,2家建议卖出。

通过以上的业务分析,可以预测2019年上半年恒隆的收入和利润增长较为平缓,主要贡献来自内地和租金收入的增长以及香港物业的销售。而包括港汇恒隆广场、山顶广场等项目更新以及昆明等新项目落成带来的收益,至少会在年末才开始显现,更多则会延续到2020、2021年。与此同时,2019上半年人民币贬值也会相应冲击恒隆在大陆的利润。

编辑/Sylvie

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