原标题:富途点评 | 龙光还是那个赚钱的龙光 来源:富途资讯

8月26日中午,龙光地产发布2019半年报,总体而言,龙光还是那个赚钱的龙光,合同销售完成率超50%,利润率高于同行:

期间合同销售453亿元,同比增长27.7%;

营收270亿元,同比增长78.3%;

股东应占净利润51亿元,股东应占核心溢利45亿元,同比增长70.2%;

宣派现金中期股息38港仙/股。

8月26日,受房贷利率调整消息影响,龙光地产低开超6%,盘中跌幅不断收窄,最终收跌0.36%。8月27日,龙光地产涨2.62%。

一、最赚钱房企的秘密

截至目前为止,龙光地产的年销售规模未过千亿,但盈利水平却高于同等或更高规模的房企。根据乐居财经"2018年中国内房股归母净利润50强榜单,龙光以82.88亿元排名第十位",而同期龙光的销售规模排名30多。

那么,为何龙光可以维持这么高的盈利水平呢,它的秘密何在?从业务组成来看,龙光的四大业务分别为物业开发、物业租赁、建筑及装饰合同以及一级土地开发。它们的收入分别为163.8亿、0.7亿、58.4亿和49.0亿元;贡献的税前利润则分别为37.1亿、0.9亿、23.1亿及29.9亿元。

旧改以及建筑和装饰业务的高利润率是高盈利水平的秘诀所在。可以看到,虽有早期拍下的较低成本土地做基础,龙光的开发业务税前利润率为22.6%,并不算特别高。而更多拉高利润率的则是建筑及装饰合同、以及旧改(一级土地开发)业务,二者的收入占比仅为21.5%和18.0%,但税前利润占比却达到25.4%和32.9%。

特别是旧改项目,龙光旧改目前布局10个城市,货值超过人民币3200亿元,其中90%在大湾区。旧改项目的优点是利润高,且能提供优质开发土地;缺点则是持续时间长、期间变数多,考验房企变通以及长期运作能力。

2019年,龙光预期孵化深圳蛇口自贸区、惠州大湾区和深圳侨城东三个项目,货值达人民币700亿元。预期将带来旧改利润以及扩充优质土储。相关项目的旧改进度值得持续关注。

二、大湾区——龙光的基本盘

在房地产行业动荡的今天,龙光的基本盘是深圳,是大湾区。截至2019年6月30日,龙光地产的总土储3592万平方米,其中国足球协会超级联赛过60%分布在粤港澳大湾区,深圳及深圳周边(东莞、惠州)占比超20%。除广东以外,最大的布局区域是广西南宁区域,经过这几年的加仓,土储占比达到22.7%。

截至2019年年中,龙光地产深圳土储货值超过人民币1,800 亿元,并于二零一七年、二零一八年连续两年成交套数位居深圳市第一位,目前在深圳发展的地铁物业项目数量达到13个,先发优势显著。龙光地产将长期受益于深圳区域的 经济增长和政策红利。此外,龙光地产在惠州和东莞等临深区域土储货值超过人民币1,500 亿元,将持续受益于深圳购房需求的溢出效应。

三、负债率较低,财务安全性较高

此外,随着融资不断收紧,负债率愈发成为需要关注的指标。截至2019年6月30日,龙光地产的净负债率为65.4%,相比去年同期上升2.2%,但仍处于较低水平,还本压力并不特别大。

2019年上半年,龙光利息开支总额为23.32亿元,平均借贷成本约6.1%。同期账上平均现金370.15亿元,现金对利息的负债程度较高。

总结

从最新的半年报来看,龙光仍旧是那个赚钱的龙光,大湾区旧改及开发支撑起其业务的基本盘,而新领域的拓展也提供部分增长新动力。财务杠杆方面,还本和付息压力不大,财务安全性较高。

不过由于区域分布明显,后期的增长也将与大湾区的经济发展和房地产政策息息相关,需要大家保持持续的跟踪。

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